Cabinet Denis
Agent général Axa

Immobilier

Les investissements immobiliers destinés à la location

Déduisez les charges de vos revenus !

Tout d’abord, dans le cadre d’un investissement locatif, il est possible de déduire l’ensemble des charges liées à l’acquisition de votre logement des revenus fonciers tiré de la location.

Le revenu net foncier

Revenu foncier brut (loyers encaissés durant l’année)

Les charges (intérêts d’emprunt, assurance habitation, assurance emprunteur, impôts fonciers, etc.)

Si le revenu foncier net > 0 , celui-ci est imposable (impôt sur le revenu)

Si le revenu foncier net < 0 , celui-ci est déductible de votre revenu global dans la limite de 10 700 €/an (l’excédent est reportable sur 10 ans)

Comment déduire les charges de vos revenus locatifs ?

Si vos revenus locatifs sont < à 15 000 €/an :

Le régime « micro-foncier » : 
- bénéficiez d’un abattement fiscal de 30% : l’imposition = 70% de vos revenus

Ou

Le régime réel : 
- l’ensemble des charges se déduisent de vos revenus fonciers
Attention : cette option est irrévocable pendant 3 ans

Si vos revenus locatifs sont > à 15 000 €/an : le régime réel s’applique

Exemple

Achat d’un appartement destiné à la location :

- Loyers encaissés durant l’année : 500 € x 12 = 6 000 €
- Vos charges :   

  • travaux réalisés (2 000 €)
  • intérêts d’emprunt (1 500€/ an),
  • assurance habitation (150 €/an),
  • assurance emprunteur (150€/ an),
  • impôt foncier (800€/ an)

► au total, 4 600 € de charges

Régime réel : loyers - charges = 6 000 € – 4 600 € = 1 400 € de revenu net foncier imposable
ou
Régime micro-foncier : 6 000 € x 70% = 4 200 € de revenu net foncier imposable

Pensez-y : vos frais d’assurances vous permettent de réduire vos revenus locatifs imposables.

La loi Pinel : un dispositif qui vous offre un avantage fiscal !

Comment ?

En investissant dans un logement éligible au « dispositif Pinel » : 
► logement neuf 
► logement construit
► logement en l’état futur d’achèvement (VEFA)
► logement ancien transformé en logement neuf (travaux réalisés)
► logement non décent faisant l’objet de travaux (réhabilitation)
► transformation d’un local en logement (local qui n’était pas destiné à l’habitation).

En louant votre logement pendant une période de 6, 9 ou 12 ans : 
► 1/ déduisez vos charges de vos revenus locatifs 
► 2/ bénéficiez d’une réduction d’impôt de 2%/ an du montant investit dans le cadre du dispositif Pinel 

Exemple : 200 000€ d’investissement 

Pour un investissement de 200 000€ sur 9 ans, la réduction d’impôt est de 4 000€/an soit 36 000€ au total, ce qui correspond à 18% du montant investit

Plus la durée de la location est longue plus l’avantage fiscal est élevé !

Quelques conditions :

- le logement doit être loué au minimum pendant 6 ans et au plus tard 1 an après son acquisition ou son achèvement - le logement loué doit faire l’objet d’une habitation principale

- La réduction d’impôt est au maximum de 21% du montant de l’investissement pour une durée locative de 12 ans :
les 9 premières années : 2% du montant de l’investissement/an soit 18%
les 3 années suivantes : 1% du montant de l’investissement/an soit  3%

- le locataire  ≠ d’un membre du foyer. 
- le locataire peut être un ascendant ou un descendant

- l’investissement ne peut être supérieur à 300 000€/ an et / personne
- En 2014 la loi Pinel autorise deux acquisitions maximum par an


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